Para cobrar as súas taxas, asegúrese de que a cláusula de exclusividade é efectiva e legal. Se non, non terá efectos legais.
- Moitos profesionais non saben que as cláusulas de exclusividade que introducen nas súas ordes de xestión de vendas non son eficaces e, polo tanto, non lles permiten cobrar as súas taxas.
- A redacción destas cláusulas exclusivas debe ser o máis clara posible para evitar conflitos e interpretacións xudiciais contrarias aos intereses dos profesionais.
Segundo os estudos realizados pola consultora legal Promein Abogados, o 65% das axencias inmobiliarias da Comunidade de Madrid utilizan unha cláusula exclusiva nos seus contratos de mediación e / ou mandato que carece de eficacia legal. Este erro explícase polo feito de que o documento "Sinatura" aparece nos documentos asinados polos clientes, aínda que a lectura dos seus contidos permite detectar que a natureza do documento non é tal.
Cando hai un contrato exclusivo?
Non hai actualmente ningunha regulación legal sobre a intermediación ou o contrato de mediación inmobiliaria. É dicir, non hai ningunha regulación que diga como debe ser o contrato, canto debe pagarse por taxas ou cando hai que pagalo. Dado que non hai ningunha normativa aplicable á actividade de intermediación inmobiliaria, as partes no contrato de mediación, é dicir, o propietario do apartamento e o profesional do sector inmobiliario, poden establecer os acordos que consideren pertinentes (art.1.255 C.c.).
Un dos pactos máis frecuentes é o da exclusividade. Tradicionalmente, o contrato de exclusividade supón que o propietario do inmoble está obrigado a pagar taxas nunha serie de casos nos que non é o propio profesional quen presentou ao comprador ao propietario:
No caso de que o propietario venda a propiedade directamente a un terceiro durante o período de validez da exclusiva.
No caso de que o propietario venda a propiedade a través doutro axente inmobiliario diferente do que concluíu o contrato exclusivamente durante o período de validez da exclusiva.
No caso de que o final do período de validez da exclusiva, o propietario venda a propiedade a un cliente presentado polo profesional inmobiliario durante o período de validez ou finalizado.
Estes casos especiais nos que xorde o dereito a cobrar as taxas polo mediador pode estar suxeito a regulación completa do acordo asinado polas partes.
En ausencia dunha regulación legal da cláusula de exclusividade e porque é un problema que non sempre é doado para os clientes comprender, a prudencia eo sentido común (así como o contido da xurisprudencia) aconsellan a elaboración destas cláusulas do formulario máis claro e máis preciso posible, xa que así será claro para cada unha das partes, profesional e propietario, cales son os dereitos e obrigas de ambos. Ademais, canto maior sexa a claridade da cláusula, menos espazo de manobra para a interpretación, o xuíz terá que xulgar o posible conflito que poida xurdir.
Noutras palabras, se o contrato que chamamos "Xestión de vendas exclusiva" non vincula correctamente o efecto xurídico da infracción da exclusiva, veremos cunha simple nota de pedido.
Que cláusula de exclusividade se recomenda?
Tarifas profesionais: As taxas de "Axencia inmobiliaria" serán de _______% (máis o 21% correspondente ao IVE) sobre o prezo de venda, que se acumulará unha vez que se perfeccionou o contrato de venda. As taxas de "Axencia inmobiliaria" serán acumuladas, igual e na súa totalidade, se a transferencia é feita directamente pola propiedade ou a través doutro intermediario durante o prazo desta orde ou se, a pesar de ter expirado ou foi cancelada por calquera motivo , ocorreu a venda a calquera dos clientes presentados por "Axencia inmobiliaria".