Per cobrar els seus honoraris vos que la clàusula d'exclusivitat és efectiva, i legal. En cas contrari no tindrà efectes jurídics.
- Molts professionals desconeixen que les clàusules d'exclusivitat que introdueixen en els seus encàrrecs de gestió de venda no són efectives, i en conseqüència no els permeten cobrar els seus honoraris
- La redacció d'aquestes clàusules d'exclusiva han de ser el més clares possibles per evitar conflictes i interpretacions judicials contràries als interessos dels professionals.
Segons els estudis efectuats per la consultora legal Promein Advocats el 65% de les agències immobiliàries de la Comunitat de Madrid empren una clàusula d'exclusiva en els seus contractes de mediació i / o mandat que no té eficàcia jurídica. Aquest error s'explica pel fet que als documents que fan signar els seus clients apareix el títol "Exclusiva" encara que la lectura del seu contingut permet detectar que no és de tal la naturalesa el document.
Quan hi ha contracte d'exclusiva?
No existeix en l'actualitat cap regulació legal sobre el contracte d'intermediació o mediació immobiliària. És a dir, no hi ha cap normativa que digui com ha de ser el contracte, quant ha de pagar-se d'honoraris o quan han de pagar-se. Ja que no hi ha normativa aplicable a l'activitat d'intermediació immobiliària, les parts en el contracte de mediació, és a dir, el propietari del pis i el professional del sector immobiliari, poden establir els pactes que estimin pertinents (art.1.255 C.c.).
Un dels pactes possibles i més freqüents és el d'exclusivitat. De forma tradicional, el pacte d'exclusivitat vol dir que el propietari del bé immoble està obligat al pagament d'honoraris en una sèrie de casos en què no és el mateix professional qui ha presentat el comprador al propietari:
En el cas que el propietari vengui directament l'immoble a un tercer durant el període de vigència de l'exclusiva.
En el cas que el propietari vengui l'immoble a través d'un altre agent immobiliari diferent d'aquell amb el qual va celebrar el contracte en exclusiva durant el període de vigència de l'exclusiva.
En el cas que finalitzat el període de vigència de l'exclusiva, el propietari vengui el immoble a un client presentat pel professional immobiliari durant el període de vigència, o finalitzat aquest.
Aquests supòsits especials en què neix el dret de cobrament dels honoraris per part del mediador poden ser objecte de regulació completa en l'acord que celebrin les parts.
En no existir una regulació legal de la clàusula d'exclusivitat i per tractar-se d'una qüestió que no sempre és fàcil d'entendre pels clients, la prudència i el sentit comú (així com el contingut de la jurisprudència) aconsellen redactar aquestes clàusules de la forma més clara i precisa possible ja que d'aquesta manera quedarà clar per a cadascuna de les parts, professional i propietari, quins són els drets i obligacions de tots dos. A més, com més gran sigui la claredat de la clàusula menys marge de maniobra per a la interpretació tindrà el jutge que hagi d'enjudiciar el possible conflicte que pogués sorgir.
És a dir si en el contracte al qual hem titulat de Gestió de venda en exclusiva, no lliga correctament l'efecte jurídic de la vulneració de l'exclusiva estarem davant d'una simple nota d'encàrrec.
Què clàusula d'exclusivitat es recomana?
Honoraris professionals: Els honoraris de "Agència immobiliària" seran del _______% (més el 21% corresponent a l'IVA) sobre el preu de venda, que s'han de pagar un cop quedi perfeccionat el contracte de venda. Els honoraris de "Agència immobiliària" es meriten, igualment i de forma íntegra, si la transmissió es produeix directament per la propietat o mitjançant un altre intermediari durant la vigència del present encàrrec o si, tot i haver caducat o haver-se rescindit per qualsevol motiu , la venda es produís a algun dels clients presentats per "Agència immobiliària".